反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）經上周大幅調整後反彈，最新報128.4，按周回升0.71%。四區指數，除港島區微跌0.04%外，九龍、新界東及新界西分別回升0.53%、0.05%及2.41%。其餘領先指數全數回升，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別上升0.45%、0.76%及0.71%。
成交復活難以維持
CCL經上周急跌後反彈，八大領先指數有七個反彈，上周大跌的新界西本周反彈逾2%，收復一半失地。近期指數波幅擴大很可能受成交量不足影響，一兩周數據未能作為方向指標。觀乎一手供應量、資本市場走勢及經濟狀況，整體二手樓價反覆向下的大方向暫時未變。領先指標若未能體現領先作用便失卻其意義，歐美就有另類樓市領先指數，如情緒指數，即以買家置業意向作調查，或可更準確預測樓價短中期走勢。此等指數還需業界主導成立，政府不會插手。
復活節長假期樓宇成交有所回升。十大屋苑過去周末錄得近三十多宗成交，已算逾半年來最好成績。業界指成交主要是集中在劈價較深的「筍盤」，大部份二手業主議價空間仍未能符合買家要求，成交量恐難以維持。
新盤方面，多個發展商同時推盤亦令一手成交回升。九龍何文田兩大豪宅盤對決，表現參差。將軍澳有大型新盤預售，暫超額認購近6倍，淡市中銷情尚可。縱使發展商減價推盤，管理費卻不減反加，買家還需留意。市場傳出某新盤管理費高達每呎5元，一個500呎的單位就每月盛惠2千5百，相當於按揭供款或租金回報的兩成左右。小數怕長計，買家務必把管理費及樓價一併作置業考慮。
公屋輪候大排長龍
較早前房委會通過將公屋入息及資產上限分別提升8.9%及2.6%，4月1號起生效，預計符合資格住戶將增加8,500。按固有機制調整上限做法無可厚非，但在公屋供應不足，政府沒有特別措施應對時，輪候時間無可避免再延長。房委會試圖利用篩選，把不合資格申請人剔除，做法合理，但真正取消資格者只有1,700個左右，未能解決輪候時間過長的問題。
單身申請者數目大增，除了單身族佔人口比例不斷上升外，大學生申請公屋之風盛行，經濟下行是原因之一。樓價與負擔能力差距巨大，政府政策未能讓大專生看到樓價將會回落至合理水平，努力與回報不成比例，樓價高企成申請公屋誘因。但更深層次的問題是社會生態過去數年劇變，政府帶頭任人為親，政策漠視年青人聲音，中港融合越見政商以大陸優先，結果令大專生對前景悲觀，出於自我保障行為而投向公屋。政府若不針對深層問題自我檢討，公屋再多建也無法滿足需求。
除了輪候冊大排長龍外，公屋流轉亦出現問題。最近房委會推出新一輪居屋，涉及3,684個單位。雖然不及上一輪申請的60多倍瘋狂程度，但仍超額認購18倍，代表居屋需求依然殷切。但綠表申請比例不足1%，即公屋戶只要入表申請幾乎可以上樓，綠表比例創新低。
資助房定位出現問題
翻查過往紀錄，居屋綠表申請比例一直下跌，由90年代的超過五成，跌至現時不足1%，當中有多個原因。
其一，過去數年，樓價急升，私樓遠超負擔能力，居屋入門門檻亦被拉高，有能力換樓的公屋戶減少。中產未能負擔私樓轉投居屋，白表增加，此消彼長，令綠表比例下跌。更深層次的問題是，香港經濟成果未有惠及大部份基層市民，但他們卻飽受生活必需支出增加及通脹困擾，難以積蓄上流。
其二，香港沒有人口政策，只有單程證措施維持人口增長。過去20年，以單程證來港者大多屬基層並家住資助房屋，教育程度以中小學為主，與知識型經濟所需背馳，收入增幅不足以改善住屋環境。
其三，公屋人口老化，長者對適應新環境的能力下降，搬遷存在風險，若需要取用按揭更可能因年齡未能承擔財務風險。
其四，資助房屋政策及定位混亂。以往公屋定位為廉租屋，目的旨在提供最基本住屋，與居屋環境及交通配套有一段距離。現今公屋環境已大幅改善，居屋自然吸引力下降。公屋住戶若要擁有物業，只能透過申請居屋或買私樓，但政府最近推出「綠置居」出售公屋計劃，提供更大折扣自置居所，令公屋戶多了選擇，申請居屋自然採取觀望態度。
公屋流轉未能成功，需求卻日益增加，若要解決供求失衡問題，政府必須從根本人口政策、分享經濟成果、釐清置業階梯定位、回復樓價至可負擔水平等根本問題入手，才有望減低資助房屋需求的壓力。◇
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